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安徽兴海房产:房产市场亟须建立库存动态机制

放大字体  缩小字体 发布日期:2017-09-22  来源:华豫新闻网  浏览次数:518
核心提示:随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨,去库存取得了较好的成绩。今年以来,商品房库存连续多个月持续降低,有专家断言楼市
 
 
      随着去年部分一二三四线城市房价轮番上涨,去库存取得了较好的成绩。今年以来,商品房库存连续多个月持续降低,有专家断言“楼市去库存时代即将结束”。但是,在肯定大部分地区库存去化效果较为明显的前提下,排除库存布局区域出现分化的因素,从房地产持续、稳定、健康发展的视角来看,“库存”概念应该成为房地产长效机制的重要组成部分,建立库存与市场需求动态平衡机制,避免楼市再次陷入房价与库存“互斥”的怪圈。

  去库存取得明显成效。国家统计局数据表明,中国今年房地产去库存较快,房地产市场仍然稳定。8月末,商品房待售面积62352万平方米,比7月末减少1144万平方米。其中,住宅待售面积减少987万平方米,办公楼待售面积减少43万平方米,商业营业用房待售面积减少87万平方米。

  国家统计局从2010年开始公布商品房待售面积,用以反映市场的库存水平。根据历史数据,2011年末,全国商品房待售面积为27194万平方米。但随后,该指标逐年攀升,到2016年2月达到高点,为73931万平方米。自2011年末到2016年初的四年间,全国商品房库存增加了约170%。

  从目前各地数据来看,全国除东北、西北等区域的少数城市,大部分城市库存已经进入良性周期,去库存政策效果明显。

  市场库存及需求发生变化。不过,现在就断言“房地产去库存即将结束”还为时尚早,目前并没有一个非常科学的、系统的工具来评估当前精确的库存情况。

尤其就当前不同区域的城市而言,库存分化较为明显,部分城市库存有明显增加,一些郊区或者偏远城市库存依然较高,而一些热门区域,这一波房价快速上涨带动库存去化较快。

据兴海的市场调研数据显示,2017年8月,选取的80个城市中,有17个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到86%、57%和41%。同时,80个城市中,有61个城市的库存出现了同比下滑态势,其中杭州、九江和马鞍山的同比跌幅较大,跌幅分别为55%、48%和41%。

  作为此次去库存的主要目标,大部分三四线城市的去库存周期已经明显收窄,即存销比较小。如果以12个月作为分界线,至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月,这30个城市也是需要供地和补库存的城市。

  下半年补库存预计会形成两条路径:一是对于去库存周期较短或存销比偏小的城市,土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。二是对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市,积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择,进而也体现出长效机制的政策导向。

  亟待建立库存与需求平衡机制。目前从三类城市的库存走势来看,一线城市有所抬头,而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因,对于一线城市来说,库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史最低水平,所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说,当前市场交易总体是活跃的,去库存的动力较为强劲。

  兴海房产的研究员表示,在过去较长一段时间内,这种现象反复出现,只是前几年对于去库存的概念没有上升到此次的高度。随着库存快速去化,现如今业内外对去库存的言论越来越少,在近期举行的博鳌房地产论坛2017年年会上,无论业内专家还是房企,都对去库存提及甚少,去库存这个概念似乎在淡出人们视线。

  但“库存”这个指标应该纳入房地产长效机制,无论从政策制定方还是市场运营方,都应该紧绷“库存”这根弦,建立库存与市场需求动态平衡机制,避免市场陷入类似于“水多了加面,面多了加水”的怪圈,真正使得房地产能够持续、稳定、健康发展。
 
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